주택임대차 보호법 대항력이란?

1.대항력의 효과

 

대항력이 대체 어떠한 힘이길래 대항력을 갖추어야 임차인이 보호 된다고 하는데

과연 대항력은 무엇일까요?

쉽게 말하면 집주인이 매매로 집을 팔았을 때,

새로운 임대인 등 제3자가 집에서 나가달라 할 때

대항요건을 갖춘 임차인은

돈 안주면 못나가!라고 대항하며 거절 할 수 있는 것이지요

이렇듯 거절하려면 요건이 필요한데 더 알아볼까요?

 

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2.대항요건

대항력을 갖추기 위해선 대항요건이 필요한데

대항요건이란 주택인도+주민등록[전입신고]을 말합니다

그리고 효력은 신고 다음날 오전0시부터 발생합니다

 

1월1일에 전입신고를했다면 1월2일 오전0시에 대항력이 발생하는것이죠

그리고 대항요건은 대항력의 취득 시에만 구비하면 충분한 것이 아니고,대항력을 유지하기 위하여 계속 존속해야합니다.

 

부동산 거래를 하다보면 조심해야 할 것이 주택의 인도+주민등록[전입신고]의 대항요건을 갖추었지만

동일 날짜에 저당권이 잡히는 경우인데요

12월1일에 주택인도+주민등록[전입신고]를 하였고 동일자로 12월1일에 저당권이 잡혔다면

임차인은 12월2일 오전0시에 효력이 발생하기에 저당권이 선순위여서 저당권자에게 대항할 수 없는 어이없는 상황이

발생할 수 있기에 주의하셔야 합니다!

이러한 일은 잘 일어나지는 않지만,만약을 대비하여 임대차 계약서에 "집주인은 세입자보다 우선하는 근저당을 설정

하지 못한다"는 특약을 넣고 위반시 손해배상의 범위를 정하시는 것이 좋을 것 같습니다.

 

*대항요건에 대해 알아두면 좋은 추가 설명

많은 분들이 임차인인 자가 대항력은 취득하였으나

가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 옮긴경우와

가족과 함께 이사 할 때 다른 곳으로 이전하였다가 재전입한경우에 대항력이 유지되는것인지 상실하는것인지 궁금해하시는데요

 

가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 옮긴경우

대항력은 상실하지 않습니다

 

그러나 가족과 함께 이사 할 때 다른 곳으로 이전하였다가 재전입한경우

원래의 대항력은 소멸하고 재전입 시부터 새로운 대항력을 취득하는것입니다.

 

그리고 다가구용 단독주택은 한 명의 소유자가 모든 가구를 소유하고 있기 때문에 대항요건을 갖추기 위해

지번만 기재하면 되는것이고,

다세대주택,연립주택,아파트와 같은 공동주택의 경우 동 호수별로 주인이 다르기 때문에 지번 뿐만 아니라

동 호수까지 정확히 기재하여야 대항력을 취득할 수 있습니다.