주택임대차보호법 우선변제권이란?

지난 시간에 알아본 최우선변제권과 이어지는 내용입니다.

1.우선변제권이란?

대항력과 확정일자를 갖춘 주택임차인은 경매 또는 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 

후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.

 

쉽게 풀어서 말하자면

이사하고 전입신고하고 확정일자까지 다 받은 사람이 있는데

해당 주택에 저당권을 갖고 있던 은행이 집주인이 돈을 안갚으니 경매등기 신청을 했다치면

경매가 시작되고 낙찰 받은 돈을 나눠 가져야하는 상황이 있다면,

저당권과 같은 등기부에 기재된 권리를 물권이라 하는데

개인간의 거래일 뿐 등기부에 기재하지 않은 채권보다 우선하니 

저당권을 가지고 있는 은행이 먼저 돈을 가져가면

채권인 임차인은 아무것도 할 수 없게되죠

일반 채권은 이렇듯 불안한 상황에 놓여있는데요

 

이를 보호하기 위해 등장한 것이 주택임대차보호법 우선변제권입니다.

등기를 하지않아도 대항력과 확정일자를 갖춘다면 보호받을 수 있는 권리입니다.

 

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2.우선변제를 갖추기 위한 요건

주택 인도+주민등록[전입신고]+확정일자

 

효력이 언제부터 생기는 지 더 알아볼까요?

대항력을 갖춘 후 확정일자를 갖추게 되면 확정일자 받은 그 날부터 효력이 발생합니다.

예를 들어,1월1일에 이사하고 1월2일에 전입신고하고 확정일자를 받았다면

확정일자는 1월2일에 효력을 발생하지만 대항력은 1월3일 오전0시에 발생하기에

최종적으로는 1월3일 오전0시에 효력이 발생하는것이 맞습니다. 

 

그리고 최우선변제권의 대항요건은 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 꼭 배당요구의 종기까지 존속하여야합니다

 

**확정일자 받는 법

-인터넷 등기소

-등기소 방문

-주민센터 방문 

셋 중 하나를 선택해서 하시면 됩니다.

 

지참해야하는 서류:주택임대차계약서,주민등록증 

 

3.대항력과 우선변제권을 동시에 가지고 있을 때 효력 

임차인이 집주인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 대항력과

경매 절차에 따라 보증금 전액을 배당 요구 할 수 있는 우선변제권 

이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있습니다.

만약 우선변제권을 선택했는데 보증금 전액을 받지못한경우 경락인에게 돈을 줄 때까지 못나간다고 하는 대항력을 주장할 수 있습니다.

 

더 추가해 판례에 대해 알아보면

[대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당 받지 못한 경우,

후행 경매 절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다]라고 나오는데요

이는 갑이 A건물과 B임야를 가지고 있다 칩시다.

갑이 은행에 돈을 빌리고 돈을 갚지 못해 경매에 A건물이 넘어가게 되었을 때,

우선변제권을 선택한 임차인은

갑의 또 다른 재산인 B임야에 대해서는 배당을 받을 수 없다는 것을 의미합니다.