집 구할 때 안전한 집 구하는 방법

집 구할 시 모르고 무허가, 미등기, 불법 건축물을 계약 했더라도 보호를 받을 수 있을까요?

주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 주택을 고르시면 됩니다.
먼저 임차주택의 전부 혹은 일부가 주거용으로 사용되어야 하며, 전입신고가
가능하고 확정일자를 받을 수 있는 주택이어야 합니다.
전입신고가 가능하고 확정일자를 받는다면, 무허가 · 미등기 건물이라도 보
호받을 수 있습니다.

 

사무실로 허가를 받은 건물에서 주택으로 개조한 곳을 전세계약하고자 합
니다. 이러한 경우에도 전입신고를 하여 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 있는
지요?

사무실로 허가를 받았으나 실제 주택용도로 사용되고 있고, 건축물대
장 및 등기부등본에 그 주소가 나와 있으므로 전입신고가 가능합니다.
따라서 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 대항력 및 우선변제권을 가질 수 있어
주택임대차보호법상 보호를 받을 수 있습니다.
그러나 이와 같이 개조한 경우에는 낙찰가율이 떨어지고, 사무실은 주택에 비해 비
교적 낮은 금액으로 낙찰되므로 변제금이 낮아 손해를 입을 가능성이 있으니 이러
한 점을 유의하시기 바랍니다.

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전셋집을 구하다 가격 대비 너무 마음에 드는 옥탑방을 찾았습니다.
등기부등본을 확인하니 이 건물은 4층 다세대 건물이고, 제가 계약하려는 옥탑방
은 등기가 되어 있지 않더라고요. 옥탑방 현관에는 501호라고 쓰여 있어요.
공인중개사는 계약서에 501호라 쓰고 전입신고 후 확정일자를 받으면 미등기 건물
이라도 주택임대차보호법의 보호를 받는데 전혀 문제가 없다고 합니다.
계약해도 괜찮을까요?

미등기 주택이라도 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 주택임대차보호법의
보호를 받을 수 있으나, 그 대상이 다세대주택의 미등기 옥탑방이라면 보호받기 어
렵습니다. 다세대주택은 각 호마다 소유자가 구분되어 있기 때문에, 전입신고시 등
기상에 있는 호수까지 정확하게 기재를 해야 대항력을 갖게 됩니다. 그런데 이 501
호 옥탑방은 다세대주택 내에서 소유가 구분된 별도의 주택이 아니라 다세대주택
내 구분소유자들의 공용면적에 해당하는 곳을 임의로 주택처럼 만든 것이기 때문
에 등기부등본에 나오지 않습니다.
따라서 등기부등본에 나와 있지 않은 주소로 전입신고를 할 수 없으므로, 대항력을
취득할 수 없게 됩니다.

 

판례에는 미등기 주택도 전입신고가 가능하다고 되어있으나, 이때의 미등기 주택은 등기를 하는
데 결격사유가 없으나 아직 등기가 되어있지 않는 경우를 말하는 것이므로 본 사례의 501호처럼
등기자체가 불가한 경우와는 차이가 있습니다. 따라서 다세대주택 내 옥탑방처럼 구분등기가 되
어있는 건물 내 불법건축물의 계약은 피하시는 것을 권해드립니다.
그러나 만약 다세대주택이 아니라 다가구주택 내 옥탑방이라면 얘기가 달라질 수 있습니다.
다가구주택의 경우에는 각 호실의 번호는 있어도 각각의 구분등기는 되어있지 않기 때문에, 등기
부상 각 호실의 주소가 명시되어 있지 않아 건물 전체를 하나로 볼 수 있습니다.
따라서, 각 호수를 정확히 가입하지 않더라도 건물의 지번만 정확히 기입한다면 각 호실의 전입
신고가 가능하며 대항력을 가질 수 있습니다. 이러한 이유로 옥탑방이라 해도 다가구주택 내 있
다면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.