주택임대차보호법 최우선변제권이란?

최우선변제권을 설명하기에 앞서 많은 분들이 헷갈리시는 최우선변제권과 우선변제권이 어떻게 다른 것인지

설명드리겠습니다.

우선변제권을 갖고 있다면 우선변제권의 순위에 따라 배당을 받게 되는데,

최우선변제권이 있다면 우선변제권보다 앞서 먼저 배당받게 됩니다.

최우선변제권은 소액 보증금 중 알정액을 매각가격의 

2분의1범위 내에서 먼저 배당받는 권한을 의미하는 것으로,보증금 전액을 보장받는 것이 아님을 주의하시길 바랍니다.

 

1.최우선변제권이란?

최우선변제권은 선순위 권리자보다 우선하며 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다

 

쉽게 풀어서 말하자면

이사하고 전입신고하고 확정일자까지 다 받은 사람이 있는데

해당 주택에 저당권을 갖고 있던 은행이 집주인이 돈을 안갚으니 경매등기 신청을 했다치면

경매가 시작되고 낙찰 받은 돈을 나눠 가져야하는 상황이 있다면,

저당권과 같은 등기부에 기재된 권리를 물권이라 하는데

개인간의 거래일 뿐 등기부에 기재하지 않은 채권보다 우선하니 

저당권을 가지고 있는 은행이 먼저 돈을 가져가면

채권인 임차인은 아무것도 할 수 없게되죠

그럴때 그런 임차인을 보호하기 위해 주택임대차보호법에서 최우선변제권이 나오게 된겁니다.

 

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2.최우선변제권을 갖추기 위한 요건

경매 개시 전 주택 인도+주민등록[전입신고]

여기서 중요한것이 꼭  경매 개시 전이어야한다는것인데요,

경매가 진행 중이라면 최우선변제를 받을 수 없으니 주의하셔야합니다.

그리고 최우선변제권의 대항요건은 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 꼭 배당요구의 종기까지 존속하여야합니다

 

또한 확정일자는 필요 없는 것인가 궁금해하시는 분들이 있을 수 있는데요,

확정일자는 뒤에서 소개할 우선변제권에서 필요한 요건입니다.

최우선변제권이란 법적으로 다른 물권자보다 우선해주기 위한  것이므로 최우선변제에서는 요건이 아닙니다.

 

3.최우선변제권 적용범위

**주의!!!** 소액보증금 최우선변제는 계속 개정이 되기때문에 주의가 필요합니다

선순위담보물권설정등기일 최종 개정안 기준 2018.9.18일부로 나와있는 표를 한 번 살펴 보시겠습니다

 

구분	보증금의 범위	최우선변제금액
서울특별시	1억1천만원 이하	3700만원
수도권 과밀억제권역,세종특별자치시,용인시 및 화성시	1억원	3400만원
광역시 등	6000만원이하	2000만원
기타 지역	5000만원이하	1700만원